01, августа 2008

Украинский рынок недвижимомти: жадные чинуши, любящие их строители и нищий народ…

18:00

Давно всеми предсказанный и многими ожидаемый кризис украинского рынка недвижимости, похоже, застал основных его «игроков» врасплох.

Жилищный рынок Украины, основанный на коррупции и сверхприбылях строительных корпораций, заходит в тупик и вот-вот рухнет. Строители, породнившиеся за годы роста рынка с коррумпированным чиновничеством, винят в снижении спроса кого и что угодно, только не заоблачные цены на свой продукт.

Пугая население грядущим сокращением объемов строительства и последующим повышением цен, они пытаются стимулировать спрос на ставшие в последние годы золотыми квадратные метры. Вот только аргументация подчас не выдерживает никакой критики.

На днях на сайте Строительной ассоциации Украины был обнародован проект обращения к Президенту, НБУ и прочим заинтересованным. Говоря о наметившихся в отрасли негативных тенденциях, строители просят власть внести коррективы в систему ипотечного кредитования, снять ограничения на сроки жилищных займов. И вправду, по данным Госкомстата, за первое полугодие 2008 г. объемы строительных работ сократились на 1,1%, подготовка строительных участков – на 3,6%. Однако, только ли процентные ставки банков и ужесточившиеся условия кредитования виноваты в сложившейся ситуации? Не пора ли взглянуть суровой правде в глаза, господа строители?!

Причиной строительного бума в стране стало зарождение системы ипотечного кредитования, произошедшее в начале века. Народ получил возможность покупать еще не заработанные квартиры и жить в них, постепенно отдавая деньги. При этом понятие «бум» применимо, в большей степени, не к количеству возведенных квадратных метров, а к их стоимости: за этот период, к примеру, цена однокомнатной квартиры в Киеве выросла более чем в 10 раз, не отставали и регионы. Объемы строительства, однако, не росли столь впечатляющими темпами.

По данным того же Госкомстата, с 2000 по 2007 год общий объем введенных в эксплуатацию жилых площадей вырос лишь вдвое (с 5 558 тыс. кв. м до 10 244 тыс. кв. м), не достигнув показателей 1990 г. (17 447 тыс. кв. м). Эффективного и прозрачного механизма распределения земельных участков – главного актива в строительном бизнесе – при этом создано не было. Поэтому цепочку «чиновник – строитель – поставщик материалов — посредник — покупатель» вскоре возглавил именно чиновник, снимая предназначающиеся явно не ему сливки на этом рынке. Впрочем, в те времена благоденствовала вся цепочка, и даже рядовой покупатель, активно одалживая деньги, покупал, продавал, и тоже зарабатывал.

Объявленные причины столь стремительного подорожания — рост стоимости земли под строительство, рабочей силы, материалов. Негласные же причины, повторимся, иные: отсутствие прозрачного механизма отведения земельных участков и рост аппетитов причастных к этому коррумпированных чиновников да и самих девелоперов. Ну не хотелось строителям зарабатывать обычные для их зарубежных коллег 5-10% от вложенных денег на растущем рынке. Не хотелось иметь 7-10 летний период окупаемости проекта, когда отбить вложенное можно за год–два. Да и зачем строить и продавать три дома по миллиону, когда можно один продать за три! Об аппетитах чиновников и их вкладе в «общенародное дело обеспечения каждого украинца достойным жильем» известно меньше, но дабы проиллюстрировать этот вклад, процитируем интервью газете «Зеркало недели» одного из активных участников рынка, президента строительной компании «21 век» Льва Парцхаладзе:

«Л.П.: Что касается вопроса о радости общения с посредниками, то могу вас заверить, что сегодня 99% участков мы покупаем у каких-то частных и физических лиц.

Корреспондент: Так это тоже хорошо?

Л. П.: Тоже хорошо. Если государство не может продать эффективно землю, то пусть этим займется частник.

Корреспондент: И положит себе в карман?

Л.П.: Из двух зол надо выбирать меньшее. Так я быстрее реализую свой проект».

Довольно дипломатично, но имеющий уши услышит! «Какие-то» до боли знакомые «частные лица», видимо, получающие скромную зарплату госчиновника, но разъезжающие на «крутых» иномарках и живущие в купленных на полученные взятки просторных квартирах, вдруг стали «меньшим злом». В приватных беседах, которые, впрочем, все же становились достоянием общественности, строители неоднократно озвучивали миллионные суммы взяток за неофициальные разрешения и «невоспрепятсвование» в решении земельного вопроса, что не освобождало их, впрочем, и от официальных платежей в местные бюджеты.

Но все это сказанное «не под запись» не имело никакого зримого эффекта. Да что там эти откровения каких-то неведомых «источников»! Достаточно вспомнить каким «пшиком» обернулась вся трескотня, которой на протяжении долгого времени баловалась «оппозиция» клике Черновецкого в Киевраде. Какие суммы назывались, какие гектары, в каких местах!.. Как было «соромно» Катеринчуку! И — никакого результата, и никакой реакции со стороны Кабмина ли, Верховной Рады или Президента.

Впрочем, результат все же есть, как и реакция – отреагировал рынок.

Рынок жилья начал стагнировать еще в начале 2007 г., задолго до ограничений в сфере ипотечного кредитования и проявления последствий финансового кризиса. Кстати, в нормальных, извините за эпитет, странах этот кризис отразился, прежде всего, на стоимости недвижимости. Но только не у нас! Строители и продавцы «вторички» упрямо держали (и продолжают держать) цены на прежнем уровне. Правда, первые начали включать в ассортимент, вместо маловостребованных двух-трехкомнатных хором по 200–300 тыс. долларов в убогих микрорайонах, жилье эконом-класса. А вторые – по-настоящему торговаться. Пока негласно, при окончательном согласовании цены с реальным покупателем, не снижая ее в первоначальных объявлениях о продаже, но все-таки.

Главный итог прошлого года ранка жилой недвижимости – с рынка ушел спекулятивный капитал, значительно упал спрос, существенно сократилось количество сделок. Причина ясна – отсутствие экономических предпосылок для нереально высокой стоимости. В этих условиях благоразумно повели себя лишь банки и риэлторы, начавшие осторожно намекать в своих комментариях о несоответствии уровня доходов населения стоимости квадратного метра. Строители же, не желая ломать черные схемы распределения участков и договариваться с поставщиками о снижении цен на материалы, продолжают с тупым упрямством вещать о скорой активизации спроса, предполагаемом буквально завтра росте цен или сокращении объемов строительства, что, опять-таки, повысит цены.

В этой связи показательны слова одного уважаемого заместителя директора уважаемой строительной фирмы. Горе-эксперт высказал мнение, что потенциально киевляне могут ежегодно покупать около 5 млн кв. м жилья, причем без привлечения кредитов (это при нынешних-то ценах! – Авт.), а «текущее затишье – всего лишь сезонный фактор, потому что жилье по-прежнему является ликвидным товаром» (боимся, сезон продлится неопределенно долго – Авт.). Интересно, это блеф, за которым прячется отчаяние и паника, или привычка выдавать желаемое за действительное? Ведь за последние два года не расходятся полностью сдаваемые строителями 1,4 млн киевских «квадратов» (данные Госкомстата за 2007 г.), а большая часть сделок кредитуется.

Упомянутого «эксперта» понять можно: дела не ахти, кредиторы с представителями агентства по вопросам банкротства уже стучат, а, возможно, и ломятся в двери, побратимы-чиновники требуют новых финансовых вливаний под угрозой перманентных выборов. Но нельзя же нести такую околесицу, лишенную не только экономического, но и здравого смысла! Тем более что в наступлении этих трудных времен виноваты вы сами (не лично Вы, уважаемый «эксперт», а «вы» все вместе взятые). Ведь нужно было предположить, что у народа все-таки закончатся либо деньги, либо желание покупать по такой цене жилье, а те же чиновники «наедятся» или переключатся покупать квадратные метры в других странах, где эти метры подешевле (кстати, благодаря тому, что тамошние их коллеги-бюрократы, мягко говоря, люди поприличнее). Выехали за рубеж и способные зарабатывать деньги и желающие вкладывать их в недвижимость «умы».

В итоге, печальная картина воцаряется на рынке: жадные чинуши, любящие их строители и нищий народ…

Добавим, что до последнего времени прибыльным является сегмент коммерческой недвижимости, но и на нем уже прогремел первый гром. Этим летом на 1,5–2 месяца раньше начали сезонные распродажи арендаторы-продавцы одежды, что свидетельствует о непомерности арендных ставок (150–200 долларов за кв. м в месяц) в условиях снижающегося спроса со стороны покупателей. По прогнозам экспертов, отток инвестиций скоро станет ощутим и в этом сегменте.

Так что же делать? Надеяться на очередной «украинский прорыв»? На «живительную» президентскую программу о «доступном жилье»? На законодательный гений наших нардепов? Увы, вся эта компания явно не способна сделать хоть что-то, чтобы на рынке недвижимости случилось вдруг «чудо». Ему должно предшествовать или сопровождать его общее «экономическое чудо» — но это, как говорится, не с нашим счастьем и не с нашими правителями.

Остается одно. Учитывая, что в настоящее время строители и их потенциальные потребители находятся по разные стороны баррикад, каждому дадим свой совет.

ИМ порекомендуем поскорее понять, что главным для продавца (производителя) партнером является, согласно рыночным канонам, его величество ПОКУПАТЕЛЬ. И, осознав, переключится, в конце концов, на удовлетворение его насущных потребностей – строительство жилья по доступным ценам. Озвучить публично реальные главные проблемы отрасли, созвать круглый стол с представителями общественности, власти, подрядчиками. Глядишь, и политики захотят попиариться на решении народных проблем. Причем, не разработкой очередной никчемной и невыполнимой (при неизменном присутствии коррупционных составляющих) программы кредитования. А, прежде всего, созданием условий для прозрачным распределением участков под застройку и только на открытых публичных аукционах. И попытайтесь снизить рентабельность, умерьте аппетиты, господа, — работать можно и не за 100% прибыли.

НАМ — cцепить зубы, крепиться и жить в двухкомнатной «хрущобе» с двумя детьми и тещей, не покупая недвижимость по ныне существующим ценам, посадив тем самым на голодный паек девелоперов и «прикормленных» чиновников. Помните, что по подобным ценам не позволяют покупать себе жилье куда более обеспеченные чехи, болгары, поляки, турки и немцы. Не брать кредиты по непомерным ставкам в неблагоприятных условиях, дабы не лишится и уже имеющегося жилья. И терпеливо ждать, когда уродливая избушка отечественной строительной индустрии повернется к нам передом, к чиновнику – задом.

Понятно, что советы эти – из области благих пожеланий. Но если кто-то сможет предложить нечто более реальное и жизнерадостное – пусть предложит.